Bloksgewijze aanpak
Als de fundering van een woning draagvermogen verliest, is funderingsherstel noodzakelijk. Dat gebeurt bij voorkeur met het hele blok dat een fundering deelt. Soms zijn dat enkele panden en soms is dat een hele straat. Als er sprake is van een slechte fundering en slechts één pand in het blok gaat de fundering vervangen, dan zakken de andere panden gewoon verder. Er treedt dan technische schade op. Alle eigenaren zullen dus in principe mee moeten doen. Zeker als er gebruik moet worden gemaakt van een lening uit het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Gemeente Rotterdam schrijft eigenaren aan, als ten minste 50% van de eigenaren in het blok funderingsherstel wil doen en een aanschrijvingsverzoek indient.
Nieuwe fundering
De meest duurzame oplossing is het aanbrengen van een geheel nieuwe fundering. De oude, aangetaste fundering blijft zitten. De nieuwe fundering neemt het na enige tijd over van de oude fundering.
Zonder toestemming van alle eigenaren van een gemeenschappelijke muur, of zonder machtiging van een rechter, mogen er geen werkzaamheden aan de mandelige muur worden uitgevoerd.
Kostbaar en langdurig proces
Funderingsherstel is een kostbaar, ingrijpend, ingewikkeld en langdurig proces. Gemiddeld kost het per pand€ 80.000,- (inclusief BTW). Eigenaren hebben vaak tijd nodig om te verwerken dat zij veel geld moeten lenen voor iets wat onder de grond zit. Sommige eigenaren kunnen dit geld nergens lenen. Ook kunnen er in een bouwblok buren zijn die niet willen of kunnen meewerken. Daarom kan de aanpak van funderingsherstel een langdurig en vervelend traject zijn. Het gebeurt geregeld dat buren door funderingsproblemen conflicten krijgen met elkaar. Een procesbegeleider kan dan uitkomst bieden.
Samenwerking met buren
Vaak is er sprake van mandeligheid. Dat betekent dat meerdere eigenaren (en soms ook VvE’s) gemeenschappelijk eigendom hebben. Al deze eigenaren zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van mandelige zaken en dus ook de kosten van dat onderhoud. Bij funderingsherstel gaat het in veruit de meeste gevallen om de gemeenschappelijke bouwmuur. Zonder toestemming van alle eigenaren, of zonder machtiging van een rechter, mogen er geen werkzaamheden aan de mandelige muur worden uitgevoerd. Bij urgent funderingsherstel moeten alle eigenaren toestemming geven en meebetalen. Doen zij dat niet, dan kan via de rechter een machtiging worden aangevraagd.
Vereniging van Eigenaren (VvE)
Een pand met meerdere woningen heeft automatisch een VvE. Soms is de VvE actief en soms is de VvE slapende. Als er onderhoud aan het pand moet plaatsvinden, zoals funderingsherstel, dan is het belangrijk dat de VvE hierover afspraken vastlegt. Als u wilt weten hoe u uw slapende VvE kunt activeren, licht ik dat graag toe.
Financiering
Als eigenaren geen lening kunnen krijgen, dan kan het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel misschien uitkomst bieden. Het fonds verstrekt aan eigenaar-bewoners leningen voor noodzakelijk funderingsherstel. Bewoners die in een deelnemende gemeente wonen kunnen een aanvraag doen. Hieraan zijn bepaalde voorwaarden verbonden. Bijvoorbeeld dat het hele blok mee moet doen met funderingsherstel en dat er een bouwbegeleider wordt ingehuurd.
Voorbereiden op funderingsherstel
Voordat het funderingsherstel begint, moet er over allerlei zaken worden nagedacht. Bijvoorbeeld over de omvang van het bouwblok, het programma van eisen, de financiering, de verdeling van de kosten, etc. Ook woningverbetering (bijvoorbeeld een verdiepte kruipruimte om als extra woonlaag te gebruiken) of energiebesparende maatregelen zijn zaken om over na te denken.
Aannemerselectie
Het is belangrijk om een goede, betrouwbare aannemer te kiezen die het funderingsherstel gaat uitvoeren. Maar even zo belangrijk zijn de kosten hiervan. Daarom is het goed om, als eenmaal het programma van eisen van het hele blok definitief is, meerdere aannemers te benaderen voor een offerte.
Offerteselectie
En dan liggen er meerdere offertes voor funderingsherstel. Met allemaal een andere specificatie, de ene wel en de andere zonder stelposten, verschillende funderingstechnieken, verschillende bedragen, etc. Hoe spiegelt u deze offertes zodat u appels met appels kunt vergelijken? Hoe weet u of u later niet wordt geconfronteerd met extra kosten? Weet u zeker dat de aannemer uw woning voorziet van een goede fundering? Het is het overwegen waard om al in een vroeg stadium begeleiding hierbij te vinden.
Uitvoering
Als de financieringen rond zijn en de aannemersovereenkomsten getekend zijn, dan kan de aannemer starten. Als hij zorgvuldig te werk gaat, vindt er vooraf een nulmeting plaats. Als er tijdens de werkzaamheden onduidelijkheid bestaat over al dan niet door de werkzaamheden ontstane schade, dan kunnen de gegevens van de nulmeting naast de schade worden gelegd. In sommige gevallen, bijvoorbeeld als er zwakke funderingen in de omgeving staan, is het goed om trillingsmetingen te doen. Dat is ook afhankelijk van de funderingstechniek. Gemiddeld duurt funderingsherstel 6-8 weken per pand.
Overlast
Funderingsherstel is ingrijpend en wordt vaak met meerdere panden tegelijk uitgevoerd. Dat betekent dat er in de straat meer (werk)verkeer is dan gebruikelijk. Soms wordt de straat tijdelijk afgesloten.
Als er wordt geheid, dan klinkt de hele dag door het geluid van de heimachine. Dat klinkt zo. Er kunnen ook andere funderingstechnieken worden gebruikt. Een aantal daarvan vindt u hier.
Funderingsherstel vindt vooral plaats in oudere woningen met houten vloeren. Deze woningen zijn gehoriger dan nieuwe woningen. Bewoners kunnen daarom altijd geluiden van het funderingsherstel meekrijgen. Soms moet de vloer eruit om de werkzaamheden uit te kunnen voeren. De bewoners van de benedenwoning wonen dan tijdelijk elders. De kosten hiervan zijn voor de eigenaar (en bij een VvE: voor alle eigenaren in de VvE). Soms kan de vloer erin blijven en wordt de kruipruimte uitgediept tot de gewenste werkhoogte. Bewoners kunnen veel horen van de werkzaamheden onder de woning. Maar omgekeerd ook: de aannemer hoort ook veel van de bewoners.
Andere vormen van onontkoombare overlast kunnen zijn: het zagen van inkassingen in de bouwmuur, parkeerplaatsen waar containers/machines/Dixies/bouwmaterialen staan, tijdelijk niet kunnen uitvoeren van bedrijfsmatige werkzaamheden, etc.
Oplevering
Na de werkzaamheden vindt de oplevering plaats. Als u een bouwbegeleider heeft ingeschakeld zal deze een proces-verbaal opmaken. Hierin staat wat de aannemer nog moet doen om het werk netjes en volgens afspraak op te leveren.
Garantietermijn
Het is belangrijk dat u de aannemer vraagt om een afschrift waarin hij o.a. opneemt wat er precies is uitgevoerd, wanneer dat is uitgevoerd, op welk adres/welke adressen dat is uitgevoerd en wat de garantietermijn van het werk is. Als u voornemens bent om in de toekomst uw woning te verkopen, dan kunt u vragen of de aannemer (ook) een afschrift op adres wil maken in plaats van op (uw) naam. Het afschrift op adres kunt u dan onderdeel laten zijn van de koopovereenkomst.
Herstel cascoschade
Het pand heeft tijd nodig om een nieuw evenwicht te krijgen en zal zich moeten gaan zetten. Het kan zijn dat hierdoor lichte scheurvorming plaatsvindt, maar dat hoeft niet altijd. Het is aan te raden om na de oplevering zeker 6-12 maanden te wachten met herstel van de cascoschade.
Foto’s funderingsherstel
Via deze link neem ik u mee onder mijn woning. Dit geeft een beeld van hoe funderingsherstel in z’n werk kan gaan. Op deze locatie bleef de begane grondvloer intact, waardoor de bewoners thuis konden blijven wonen tijdens het funderingsherstel.
